买房手册12：户型选择应遵循这4步原则

　　很多朋友在买房的时候，特别关注价格和地段，而对于房子住进去，住的舒不舒服，户型却是最关键，所以在前期选房的时候，建议朋友们也应该把户型列入挑选房子的重要指标中去。

　　那么，这一期就和大家聊聊怎么去分辨户型的好坏。

　　第一步：看房型是否方正

　　户型的方正与否会影响房子的空间使用率高低。一般来说，方正户型的外墙轮廓基本呈方形。越是设计方正的户型，房子的空间使用率越高；而越是设计多斜墙、尖角、弧面、内角等情况的户型，房子的空间使用率越低。户型方正对于刚需买房的朋友来说很重要，刚需用房买的面积本来就不会很大，尽量四方四正、中规中矩比较好。

　　

　　在市场上，实际还存在大量的不规则户型，如刀把型、手枪型、三角形等不规则的户型，这些户型虽然看起来空间的变化感可能会多样些，但其空间的实用性是打了折扣的。

　　对本来面积就不大的户型来说，可有效利用的空间就更加小了。这种不规则的户型，除了浪费空间还不易摆放家具，在房子的空间利用率上大打折扣，还可能影响你生活的便利。

　　

　　因此，遇到设计不规则的户型，千万不要被其所谓的“个性”、“多样化”等所迷惑，空间实用最实在。

　　第二步：看房子是否通透

　　房子的通透指的就是通风和采光。

　　通风主要依靠窗户和阳台，相对的两个面或者三个面有窗户的房子通风效果最好，其次是相邻两面有窗户的，最差的当然是只有一面窗户。我们看一套房子是否通风，南向、板式、南北通的房子普遍通风性较好。

　　采光最直观的感受就是看窗户和阳台的朝向，在北半球，太阳多数时间在偏南方向，坐北朝南的房屋比坐南朝北的房屋更有利于采光。其次是坐北朝南，最差的是朝北的房子，朝北的房子冬天日照不够室内阴冷，夏天西晒室内暴热，所以窗户和阳台的朝向很重要。

　　

　　例如上图：某南方城市主流风向是西北和东南季风。户型采用穿堂风设计，其十字单体产品45度角拥有户户三面采光，同时房间内部结构的布局，能够很好地适应当地的气候。

　　第三步：看房屋空间的活动线路是否合理

　　房子在活动路线的划分上分为动态和静态两个区。

　　一套房子的各个功能空间中，客厅、餐厅、厨房、阳台这些人的活动频繁的区域属于动态区，书房、卧室提供休息的区域属于静态区。

　　

　　人在房屋中的活动路线，可大致分为居住动线、家务动线、访客动线。居住动线，主要涉及客厅、餐厅、书房、卫生间和卧室，动态区和静态区都会涉及。家务动线，即日常家务活动会涉及到的功能空间，主要包括厨房、阳台、卫生间。访客动线，即客人到访家中的活动路线。一般客人到访，主要在客厅、餐厅、厨房和卫生间这些区域活动，也就是在房屋的动态区活动。

　　房屋空间的活动线路是否合理主要是看动态区域的活动线路是不是和静态区域的活动线路交叉重叠了，如果有重叠说明这个活动线路是不太合理的，重叠的空间部分越多，户型就越不理想。

　　第四步：看房屋的墙体是否可改造

　　房子的墙体大体分为两类：承重墙和非承重墙。

　　房子的主要有砖混结构、剪力墙结构、框架-剪力墙结构、框架结构。过去很多单位的家属小区、宿舍楼等采取的多是砖混结构，现在大量高层住宅采用的是剪力墙结构，底层住宅多采用框架-剪力墙结构，框架结构多用于别墅、洋房这类住宅。

　　承重墙是不可变动的，而非承重墙是可以变动的。如果房子的墙体都是承重墙那么基本上没有改造的空间。如果房子的非承重墙体比较多，那么后期户型改造的潜力就很大，比如两房改小三房啦，三房改成小四房了，这对于家庭人数较多的朋友来说是比较有吸引力的。