太诡异了!又见日光盘!深圳东莞中山齐步走?

时间:2019-12-02  点击:
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  光明限价4.7万,龙华限价7.14万。

  两个月前,深圳官方罕见而果敢地以拍卖地公告的形式,给市场亮出了一个三年后的楼市指导价。

  那么,自由而成熟的深圳楼市接受了这个价格预定吗?

  我认为,市场是接受的。但是,不是大家想象中的楼市价格封顶、涨不动了,而是楼市价格筑底、跌不下去咯。

  近期,粤港澳大湾区一大批新房预售价创历史新高,深圳二手房业主信心爆棚,尤其是名校学区房逆天飙涨!近日,前海一套房动辄1000万至近2000万的新盘,开盘4小时清盘!等等资讯就是这个大胆预判的侧面印证。

  

  长持茅台一战成名的但斌近日在前海演讲说,深圳的房子,只买不卖!

  显然,但斌和一大批近期买进深圳资产的人一样,读懂了深圳拍卖地背后的真实内涵。但更多普通人呢?

  

  但斌透露自己住在深圳湾,持有几套湾区房子。强烈看好中信红树湾、红树西岸、瑞河耶纳等深圳湾资产。建议大多数老百姓买房子,而不是买房地产股票。深圳北京上海的房子,一套也不要卖出。

  NO 1

  限价7.14万,是龙华楼价大顶吗?

  昨天,楼兔子的好朋友、大V朱罗纪发了一条朋友圈:

  过了一个周末回头看,这次卖地真是太成功了。没有一家开发商、没有一家媒体再炒作“房价又要暴涨”。

  我还没有和朱罗纪同志详聊。不知道这是朱罗纪的本意宣泄,还是揶揄暗讽。

  

  但显然,这条朋友圈点出了一个话题:这一次的深圳拍卖地,尤其是光明和龙华的两块热点商品房居住用地,明确限定了未来两三年后的成品最高现售价,光明4.7万,龙华7.14万。这让市场上很多朋友表示惊惧!担忧龙华市场从此封顶,再也涨不动了。

  这是一个非常严肃的话题。点中了太多人内心的疑惑。但实话说,这个问题的答案,其实在拍卖地当天就已经给出了答案!

  1、光明和龙华的两块地,都没有竞标到最高限定条件。2,基本上是大型国企在竞拍,我们熟悉的民间资金基本选择了观望。

  这说明什么问题?1,民间资本理性测算,这两块地未来盈利难度很大!2、国企可以接盘,因为他们的融资成本相对要可控很多。薄利进场深圳,也是可以接受的。

  也就是说不管是国企还是民企,对未来三年的新房限价,都非常谨慎。那么,请问在这种情况下,龙华限价7.14万会是顶部还是底部啊?显然是底部啊!

  最近长沙和南京爆了几个限价房的奇葩案例,非常能说明问题。

  长沙梅溪湖的一个豪宅盘,规划中的小区泳池,变成了水泥板颜料涂画。南京一个长江边的阔景豪宅,阳台观景玻璃全部变成了水泥砖墙!

  

  长沙的开发商诡辩说,从来没有承诺建游泳池,而且高区往下看,颜料涂画区也确实像游泳池。南京的开发商也很强势,按照规范,阳台就是要1.1米高,至于是水泥砖墙还是玻璃扶手,这个和“阔景豪宅”无关,坐着看不到长江,你可以站起来看啊!

  

  在行内人看来,发生如此奇葩鬼怪的事件,一个重要原因就是开发商利润摊薄、难以为继。当生存都成问题的时候,裸奔就不是个事啦。

  镜鉴长沙和南京,光明限价4.7万,龙华限价7.14万,民间资本主控的房企用脚投票,选择不跟了。

  NO 2

  三年太远不可望!现在就开始涨了!

  其实,最近的市场也明确告诉大家,龙华限价7.14万这种事情很难成为趋势。事实是,最近整个粤港澳大湾区的新房预售价都在创新高!

  最典型当然还是龙华。龙华现在有三个新盘,请大家务必读懂把握。

  第一个新盘是龙华金茂府。这是深圳第一个限定要现楼销售的新盘。曾经也是龙华的地王,楼面地价大约是每平米56781元,最近拿到预售价,均价10.3万。据说,开盘卖了161套。

  

  龙华金茂府点出了两个问题:1,龙华新房第一次预售价突破了10万+,这里已经比肩福田前海,当然更不是限价7.14万可比。2,还确实有市场承接力。不算太火爆,但161套也是挺好的试水。当年深圳湾的红树西岸、后海的深圳湾1号,乃至上海的汤臣一品,都是这么过来的。

  龙华金茂府,打开了龙华楼市的想象空间。不要再自欺欺人地说,天价豪宅和我们普通人没有一毛钱关系!2014年,深圳湾壹号10万+开售的时候,我们也曾经这样安慰过自己。

  第二个案例是汇隆中心和汇德中心。龙华中心写字楼资产,销售单价已经超过每平米6万,还清盘啦!当龙华写字楼售价都超过6万的时候,你还奢望住宅封顶7.14万不涨?不要太天真了吧。

  第三个楼盘是深国际万科和雅轩。这个盘是9月30日开售,一共683套房,建筑面积约80平米至118平米的刚需户型。近2个月时间,已经售出500多套房。销售跟我说,现在的价格是毛坯价约6.6万,如果加每平米300元可以选用万科品质的精装修。可以非常负责任地说,深国际万科和雅轩是最近市场上,卖的非常火爆的刚需住宅产品。

  

  总结一句话就是:龙华新房预售价已经打开了天花板!跨入10万+时代的龙华,仅仅一个限价7.14万的项目,是难以改变整个上行趋势的。

  更重要信息是:最近我们踩盘得到的内部消息,不仅仅是深圳龙华的预售价在上涨。整个粤港澳大湾区的房子都在涨!

  在大亚湾,可靠信源告诉楼兔子,现在不是开发商想涨价,而是某些单位暗示开发商可以涨价!万达广场附近已经有楼盘批到单价1.7万啦,早就突破了此前传言的1.4万红线!突破2万也快啦。

  在东莞,发改局已经连续两周放行单价4万以上的项目!上周是莞城的民盈国贸中心,9套房突破了单价4万,最高一套甚至达到了单价4.89万!这一周,则是凤岗的万科四季花城别墅,批到了单价4.79万!天哪!这可是东莞啊。更多在售项目则是纷纷调整备案价!往上调!

  

  在中山,万科西湾汇刚刚开盘,最高售价已经达到了每平米单价3.5万!还纷纷大卖!

  市场概况:整个粤港澳大湾区,近期市场都是往上走的。如果你还纠结龙华拍卖地限价7.14万,会不会反应迟钝了一点呢?

  NO 3

  业主信心爆棚!龙华二手都卖9万啦!

  我们知道,一定会有很多朋友质疑说,新房批售价高了,但要有人买才行啊。

  我们说,龙华金茂府卖了161套,有人质疑。我们说,深国际万科和雅轩快要清盘啦,最近有大批量的港人来买房。也有人质疑。

  那我们再说说深圳的二手房。因为深圳调整豪宅线,给二手房业主减税降负,二手房可是涨逆天了。

  非常恐怖的事情,宝安的中粮项目、南山的汉京确悦、新格名苑、恒裕滨城二期等等楼盘都流传出了业主集体盟约提价的信息。

  

  在恒裕滨城,一套88平米的房子,已经报价2700万。单价每平米30万啦。

  龙华同样逆天。壹成中心挂盘价可以是接近9.3万。华业玫瑰四季接近10.7万。鸿荣源尚峻接近7.8万。(数据来源:链家网)

  

  (数据来源:链家网)

  事实上,龙华上塘附近,大部分二手房市场报价已经在7万上下。单靠中海地块一个项目未来售价7.14万,就想把整个龙华上塘楼价按住,这个难度不是一般的大!

  大概率可以想象的情况是:两三年后,中海项目上市,最高限价7.14万。因为和周边二手房存在明显的倒挂价差,中海又要紧锣密鼓地摇号啦。

  那么,对于龙华购房者来说,中海上塘地块最高限售价7.14万,是不是可以去等待摇号呢?答案显然是否定的!

  南山大冲的华润城是限价红利最明显,摇到买到就赚到的楼盘。三期摇号的时候,开盘价是每平米85000元,去年下半年二手市场已经到了单价10万,现在最新报价已经到了13至14万元!如此限价红利的楼盘,当然是送红包!

  

  但是,人人都知道的送红包,绝对不是那么容易拿到的。华润城三期认筹人数4006人,推售套数555套。相当于8个人抢一套房。深业中城2794人,抢192套房,相当于是15个人抢一套房。正在风口上的招商领玺,1306人抢456套房,相当于3个人抢一套房。

  由此可见,所有有明显限价红利的楼盘,买房都是靠运气的!

  但我们准备龙华置业的普通人家,真的可以等三年,再博运气赌一把吗?

  等待的成本太高啦!1、以今天楼市起势,大湾区和先行示范区加速推进的大方向看,深圳房价三年内必有大行情。2、假设两三年后去摇号中海上塘地块而不中,那就错过绝佳上车机会。芝麻没捡到,西瓜也丢啦!3、就算是你祖坟冒青烟、3年后摇号中彩了,但是参考上文长沙、南京的案例,摊薄利润的新盘,居住品质也无法做到极上乘,即使是中海这样的豪宅专家。

  NO 4

  大约100套房,大概率年前清盘卖光!

  在梳理清楚整个楼市的大趋势后,是不是对龙华楼市又更加坚定信息了?

  那楼兔子再透露一个消息:别看过去几年龙华新房批量上市,房价逆天涨,被戏称为宇宙中心。但今年,龙华可售新房货源真的太少太少。

  梅林关口的新彩苑,260多套房,静悄悄地就清盘啦。梅林关口的另一个旧改大盘——深国际万科和雅轩,9月30日开盘,当天卖了368套。然后持续稳定走量。一共683套房,现在已经仅剩大约100来套房啦。

  

  销售员告诉楼兔子,这个楼盘年轻购房者群体较多,大多是金融从业者、高科技行业人士。近期,更是有大批量港人进场买房。现在深国际万科和雅轩毛坯价大约每平米6.6万元,对于港人购房者来说,依然非常亲民。对于大多数深圳购房者来说,已经很难在其它地方找到比这个更加品质均衡而价格可以承受的新盘啦。

  

  深国际万科和雅轩位于梅林关口民治街道,距离地铁4号线白石龙站大约900米(数据来源:百度地图),出行还是比较方便的。

  

  根据政府相关部门的规划,深国际万科和雅轩所在片区,未来还规划有地铁21号线和22号线(信息来源:《深圳市轨道交通线网规划》(2016-2035))。这两条线都是和现在的地铁11号线和正在修建的地铁14号线一样,是快线地铁。未来片区的出行交通,可以非常便利地融进大湾区轨道交通网。

  

  深国际万科和雅轩所在片区的教育资源也不错。项目自身规划有一所配建的18班制小学。

  根据2019年龙华区学区划分,深国际万科和雅轩目前的小学学区是行知实验小学,初中学区被划进了潜龙学校初中部。(学区划分及入学政策以教育局及学校规定为准,不作为开发商承诺。信息来源:龙华区教育局 龙华区2019秋季义务教育阶段入学指引)

  

  据深圳学位追踪整理统计的2019年深圳中考各学校成绩排名榜中,潜龙学校在龙华区排名第四。教育品质还是挺好的。

  

  我们必须提醒一下,今年深圳教育部门出重拳了!以私立的百合外国语学校为典型,深圳已经不允许名校跨区掐尖招生。结果是,现在不少名校周边的二手房在猛烈涨价。

  以宝安中学学区内的都市翠海花园为例,最新成交价是一套19㎡的1房户型,成交总价为410万,成交单价为215790元/㎡!这个价格堪称逆天啦。

  

  很多人说,这个单价太吓人了。但对于资产丰厚的家庭来说,如果不允许孩子跨区读书,那提前拿400万锁定名校学位,这个生意你怎么数都很合算啊。

  南方都市报最新的消息说,2020年龙华区有入学需求的儿童数量还将持续增多,小一、初一学位总缺口接近11000个!

  

  因此,我们看到,确实有很多年轻家庭,已经在深国际万科和雅轩买房,为将来孩子上学打提前量啦。

  这一次,深国际万科和雅轩依然是主推建筑面积大约80至118平米的刚需产品。一共四种户型,其中建筑面积约99平米的产品,分为经典横厅和竖厅两个户型。

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  深国际万科和雅轩第三方空间展示

  公开资料显示,本项目开发主体为深圳市深国际联合置地有限公司,具体操盘是万科地产。万科的加盟,不仅仅为项目带来了高品质的物业服务,很大程度上提升了项目的市场口碑美誉度,也实实在在奠基了项目的产品品质。

  

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  深国际万科和雅轩规划效果图

  单价每平米约6.6万元。从现在看,我们很难在市场上找到类似综合品质的产品。从未来看,龙华金茂府已经打开了龙华楼市的想象空间。深国际万科和雅轩仅剩的这大约100套房,大概率要年前清盘啦!

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