从板块看郑州主城区市场

　　

　　自2016年郑州正式步入国家中心城市行列以来，城市建设提速，人口吸附力不断增加。房地产发展经历了去库存到补库存。2019年郑州在经历上半年一波小阳春之后，进入下半年以来开盘去化持续走低，8月开盘去化跌破70%，市场一度低迷。

　　

　　作为此轮周期低点，市场低迷的背后直接原因之一是房贷利率再次调高，刚需购房成本增加。

　　以90㎡三房为例，利率上浮之后，月均还款增加明显。

　　

　　2019年以来，房贷利率经历下调之后下半年反弹上涨，客户观望情绪增长。

　　

　　作为此轮周期低点，房贷利率上调只是政策层面，房企和客户无可回避，从经济学供求关系定价论角度看，无论是近期价格飞涨的猪肉还是房价，都遵循这一定律。本文将从供应视角探索郑州市场。

　　

　　全市土地、商品住宅供应总量均衡，随着郑州主城区外扩，住宅可开发用地主力成交外扩至三—四环间板块，未来几年仍将成为商品住宅的主力市场。

　　2016年郑州新房市场大爆发，库存一度告急，为保持房地产稳定，年末住宅用地爆发供应6300余亩地，为商品住宅输入新鲜血液，自2016年以来商品住宅供应量整体均衡。

　　

　　近三年土地可开发用地成交建面自2017年以来有所下降，但整体平稳。

　　

　　从土地供应与商品住宅供应看，近年来并无差异，从板块来看供应量是否存在差异？

　　近三年各板块可开发用地供应量与商品住宅供应量差异性整体平衡，三环土地供应量逐渐减少，当前土地供应主力为三-四环间的板块，高新新城板块、常西湖板块土地成交发力，新项目将逐渐增多；商品住宅供应来看，国际物流园区、高新新城、常西湖板块、三全国基板块、古荥板块近三年住宅供应增长较快 ，这些板块均为新区或城改主力区域。

　　

　　土地和商品住宅的供应带来各板块库差异较为明显，库存大（高新老城、运河新区）、竞争激烈（北龙湖、滨河国际新城）与远离主城区（黄河板块、古荥板块）板块去化周期较长。

　　

　　当前主城区改善板块以北龙湖为核心向外辐射，其中北区北大学城板块、黄河板块及西区常西湖新区板块依托自然资源优势兼容并包，涵盖刚需和首改客户。

　　

　　备注：板块定位确定

　　① 2019年1-8月各板块总价段（单套总价150万以下、150-250万、250-350万、350万以上）成交套数在该板块中占比分别为An1、An2、An3、An4（n为板块序号）

　　② 2019年1-8月各板块面积段（单套面积100㎡以下、100-120㎡、120-140㎡、140㎡以上）成交套数在该板块中占比分别为Bn1、Bn2、Bn3、Bn4 （n为板块序号）

　　③ Xn1、 Xn2、Xn3、Xn4计算：Xn1=An1*0.7+ Bn1*0.3， Xn2、Xn3、Xn4计算以此类推

　　xn1、 xn2、xn3、xn4计算：xn1=Xn1/Y1(Y1为郑州市整体均值X1)-100%， xn1、 xn2、xn3、xn4为该板块与郑州整体相比溢出率

　　板块住宅功能确定：M=(xn1+ xn2)-(xn3+xn4),M≤-200%，高端改善；0%≤M≤-200%，改善；0%≤M≤68%，刚需+首改；M≥68%，刚需；

　　板块定位修正：龙子湖板块为修正定位，CBD板块与国贸板块无成交，修正功能定位。

　　

　　主城区基本面较好板块及整体降价板块推出房源去化较好，在售项目较多竞争激烈的较高端改善、改善区域去化整体较低。

　　

　　市场低迷下，2018年前后摘得的典型高价地块从摘地到第一次取得预售时间周期明显缩短，以快速出仓变现，降低未来市场的不确定性影响。

　　

　　对于开发商而言，应优先选择库存较低、去化周期短、当前房源去化率高的板块——中心城区板块、高铁板块、国贸板块、南阳路板块。对公开地较多的北龙湖、滨河国际新城、国际物流园区板块、高新新城（科技城）板块，应严格控制地价，以应对未来市场的不确定性。对于四环外区以城改勾地为主的板块区域，应选择城市基本面较好区域，如规划逐渐落地的常西湖新区、白沙板块，对于偏远待开发板块如古荥板块、中原新区板块等需择机谨慎进驻。

　　对于已拿高价地未入市项目，应加快上市速度，降低未来风险。

　　

　　市场下行，各板块尽显身手——分销、降价、特价房。

　　国家调控力度不减，市场低迷，项目去化周期拉长，面对高额的融资成本，快速回款跑赢现金流成为房企的头等大事。在加速回款竞赛中，各房企可谓使出浑身解数，从原始的分销，到特价房，再到降价、低价入市。

　　自2017年分销开始登场，链家进驻河南，分销凭借广阔的客户来源范围，多项目联动满足客户购房需求，对成交效果立竿见影，快速占领市场。

　　从分销项目占板块在售项目比例来看，刚需、刚需+改善板块板块分销项目占比超过50%，分销效果较好。原因在于刚需、初级改善客户对价格敏感度高，分销能为客户提供多项目房源。较高端改善客户数量少，分销获取客户资源途径有限。

　　

　　从拿地时间看，高新新城、滨河国际新区、国际物流园区板块为顺市拿地，地价溢价程度较高，市场下行下，这些板块库存虽小，但去化周期长，为跑赢现金流，新入市项目采取低价入市，较早入市项目针对难去化房源采取降价。

　　对于库存大、前三年供应集中、未来库存大的刚需板块，客户数量有限，靠降价、特价房带动成交，拉低整体板块价格。对于房企而言，应及时关注市场价格动态，及时调整营销策略。

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　　CRIC 研展专员

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