郑州公寓供过于求

　　近几年，在郑州的住宅上车门槛越来越高、限购等情况下，公寓凭借单价低、不限购、不占用购房名额等特点，越来越受市场欢迎。继上期探过郑州西、北、南三个区域的部分公寓后，本期探盘归来，小编带你去郑州东、东南区域瞧一瞧！

　　郑州东站，作为全国重要的高铁枢纽站，也是亚洲规模最大的高铁站之一，早在2012年就已正式投入使用。如今高铁站西广场已经逐渐发展成熟，而东广场的规划建设也已于2017年提上日程。

　　

　　高铁东站东广场公寓投资优势在哪？

　　根据规划，高铁站东广场面积将是西广场的两倍，将建设郑州综合交通枢纽东部核心区地下空间综合利用工程。根据相关报道，目前该工程正在进行地下空间主体施工。预计2019年底地下空间主体基本完工，2020年底地下空间装饰装修正式完成。

　　该工程西接东站东广场，东连规划360米高的塔楼和莲湖绿地景观区。总占地面积约为24万平方米，总建筑面积36.99万平方米，总景观面积27.6万平方米，工程总投资48亿元。

　　该工程是集交通枢纽、商务商业、城市花园、休闲娱乐为一体的大型综合体。一共分为地下三层、地上两层，地面层是公共广场；地下一层是下沉广场、商业走廊；地下二三层为大型公共停车场，未来可提供公共车位约5207个。

　　由于高铁东站东广场附近全部都是商业商务用地，没有住宅用地，并且要求开发商必须都有一半的自持，所以开发商为了快速回款，大体量的公寓在此诞生。而该区域的公寓最主要的投资优势有以下几点：

　　1、人流量大

　　郑州高铁东站作为全国主要的客流中心、人群集散地，人流量比较大。据统计，2017年4月2日，郑州东站旅客发送量为101538人次。 2017年7月1日至8月31日，郑州东站发送旅客412万人次，同比2016年暑运增加176万人次，增长42.7%，其中8月26日发送旅客7.7万人次。

　　2、交通优势

　　东广场地上地下打造了多重立体交通网络，将高铁站、地铁站、公交站、地下商场等串联起来，人流量较大，交通出行更是极为便捷。

　　

　　3、环境优势

　　东广场附近有莲湖、七里河、东风渠等生态配套，60万㎡的莲湖湿地公园环绕，生态环境优越。

　　4、配套优势

　　根据相关报道，该区域未来将建设多栋商务写字楼，据悉，楷林中原总部基地、国控大厦、碧桂园中原事业部和中国通号郑州总部中心等都将会集中迁到该区域。

　　希尔顿逸林酒店、星河万丽酒店等项目也已确定入驻，还有众多高端商业配套正在建设当中。而宝能要建设的地标性建筑也会为该区域增光添彩。

　　5、精英群体众多

　　郑州东站附近目前已经聚集了大量的甲级写字楼，还会有更多的企业入驻，所以该区域未来的白领精英群体会比较多。他们收入水平较高，对生活水准也有一定的要求，是该区域公寓项目的精准客户群体。

　　郑州东站陷入公寓红海

　　该区域位置绝佳，投资潜力较大。目前在该区域“安营扎寨”的公寓项目主要有正商国际大厦、宝能郑州中心、华润新时代广场和星联中心云顶公馆。

　　1、正商国际大厦

　　

　　正商国际大厦位于东站七里河南路与莆田西路交会处，价格约为16000-18000元/㎡，目前还有少量LOFT精装公寓房源在售。项目定位偏商务，装修标准较高，体量小，更适合商务精英人群。

　　2、宝能郑州中心

　　

　　宝能郑州中心位于高铁东站商鼎路与博学路交会处，单价范围在17000-18000元/㎡之间，主力户型为40-255㎡1-4居精装高端公寓。

　　项目体量较大，但定位过于高端，公寓建面过大，价格也过高，所以开盘去化率并不高。更适合不差钱并且只想买公寓的人群。

　　3、华润新时代广场

　　华润新时代广场位于高铁站东广场商鼎路与博学路交会处，目前均价约13000元/㎡，推出有建面约30-40㎡装修平层公寓。该项目建面小、体量大、单价低、性价比高，非常适合手头钱不是很多，但想买个公寓自住或投资的人群。

　　4、星联中心云顶公馆

　　

　　星联中心云顶公馆位于高铁东广场商务区七里河南路与博学路交会处，目预计11月底开盘，目前待售中，将推出建面约35-65㎡精装LOFT公寓。

　　该项目将引进五星级酒店入驻，标准酒店式公寓管理，装修标准较高，面积段也比较合理，更适合对生活水平有较高要求的白领精英人群。

　　经开区公寓、住宅供应齐不足

　　经开老城区可以开发利用的土地资源较少，目前公寓和住宅的供应量不多，单纯的公寓项目更是寥寥无几。

　　1、正商汇航铭筑

　　

　　正商汇航铭筑位于经开区航海东路与东三环交会处向东1000米路北，目前均价约为12000元/㎡。

　　该项目的优势明显，距离地铁3号线始发站航海东路站不到100米，距离郑州东站也只有一站地铁的距离，距离航海东路东三环高架入口和京港澳高速航海东路入口也比较近，交通便利。而且目前价格不高，未来升值空间也比较大。

　　但是该项目附近人流量较少，周边也缺少已经形成规模的大型商业，未来出租的租金可能会偏低，投资回报率也可能不会很高。

　　2、经开万锦城

　　经开万锦城位于经开区航海东路与经开第四大街交汇处东北角，均价约为16000元/㎡，目前在售建面约37-56㎡精装LOFT公寓。

　　

　　项目毗邻省政府，周边配套已经较为完善，公园、学校、医院、银行等一应俱全；靠近地铁5号线，交通也比较为便利。但该项目目前售价略高，未来升值潜力还有待商榷。

　　总体来看，郑州东站东广场附近人流量大、交通便捷、生态环境优良、写字楼林立、白领精英人群多、商业配套也较为高端，所以升值潜力可能会比较大，如果有性价比较高的公寓项目的话，可以考虑入手；而经开区的公寓单价相对要低于东区，但是略高于其他片区，未来升值潜力可能不会太大，谨慎入手。

　　郑州公寓供过于求，谨慎购买

　　根据克而瑞最新统计数据显示，9月郑州公寓市场供应量为21.63万㎡，成交量为7.56万㎡；库存量为306.9万㎡ ，去化周期37.09月。所以郑州的公寓其实一直处于供过于求的状态。

　　而公寓的升值途径又比较单一，大多数人购买公寓投资的主要盈利途径还是以租金收益为主，而纯靠租金收益的话，公寓的投资回报周期会比较长。如果没有一定的投资眼光和实力，最好轻易不要碰公寓；如果考虑一定要入手公寓的话，还是要谨慎购买，擦亮眼睛，并提前做好一定的心理准备。

　　

　　买公寓最好是选择那些靠近轨道交通、商圈、写字楼和学校的人流较为密集的区域，这些区域的公寓更容易出租，升值潜力也更高；而且公寓的购买价格也不宜过高，考虑到投资回报周期的问题，公寓最好还是选择那些性价比高一些的项目为佳。

　　长期来看，郑州公寓的供应量还较为庞大，对于投资客户来说，需要提前做好足够的功课，提前用专业的公寓投资知识装备自己，才能在投资公寓这条路上走得更稳也走得更远。