郑州公寓年度名气排行榜出炉

　　限购，限售，限贷，随着住宅门槛越来越高，公寓凭借面积小、低首付、低总价，不限购、不占用购房名额等特点而受到市场欢迎。2016年郑州迎来了公寓之春，公寓作为政策的避风港而集中爆发。

　　三年过去了，郑州的公寓项目早已琳琅满目，令人眼花缭乱。面对下行的楼市，今年大大有公寓抄底之年的趋势，年底的价格恶战也让人看得目瞪口呆。

　　不过，这篇文章对此不予置评，只是梳理和盘点那些极具特色的郑州公寓。

　　最国际的北龙湖公寓

　　河南卢森堡中心大公府

　　今年郑州经历了声势浩大的改名运动，坚决抵制崇洋媚外的取名行为。偏偏有一个楼盘敢“顶风作案”，用一个欧洲国家命名，它就是河南卢森堡中心大公府。

　　地处河南卢森堡中心，北龙湖核心板块，雄踞如意湖CBD、龙湖金融岛两大核心中轴线，招商蛇口联袂河南民航发展投资有限公司、河南省郑州新区建设投资公司共同打造，集萃国际金融总部、卢森堡签证中心、涉外行政公馆、国际文创街区、国际办公总部基地，未来郑州接轨世界的窗口和对外开放新名片，这些条件随便拎出一个都甩郑州大部分公寓几条街。

　　产品为建面约140—225㎡的低密6层花园洋房公馆，拥有1.49的超低容积率，楼栋高控制在20m以内，层高约3.1米；天然气、暖气双通，特聘国家一级物业管理企业资质的招商局首长物业，超过大多数住宅物业服务水平。

　　其卢森堡建筑风格也区别于北龙湖众多中式建筑，园区景观由山水比德整体打造，采用简欧风格打造“行走中的宫殿花园”，在整个北龙湖地块是绝对独特的存在。

　　目前，均价为27000元/㎡。

　　◎河南卢森堡中心大公府

　　最具教育文化氛围的公寓

　　清华启迪科技城

　　清华启迪科技城位于郑东新区龙津路与龙湖内环北路交叉口东北角，总占地815亩，计划总投资249.4亿元，其中居住用地200亩，商服用地307亩，教育用地308亿。

　　项目最大亮点是引进了清华大学附属中学郑州学校，该校由启迪公司引进，ZF全额投资的全日制公立学校。学校总投资约16亿，小区分小学初中教学区、高中教学区、体育生活行政区三个区域，共设置132个班，其中幼儿园24个班，小学、初中、高中各36个班，正式投入使用可容纳师生6000余人。

　　启迪科技城所推出的公寓共有三个户型，65㎡一室两厅一卫，78㎡两室两厅一卫，135㎡三室两厅两卫。虽然面积较大，但购置这里的公寓可落户，并每户赠送一个学位，因此去化率相对较高。

　　这里配套醇熟，还有竞相争抢的稀缺优质教育资源，这些无论是对重视孩子未来教育的置业人群还是投资客而言，都极具吸引力。

　　项目精装交付，目前均价约为30000元/㎡，学位溢价较高。

　　

　　◎清华启迪科技城效果图

　　最舍得本钱的郑州公寓

　　星联中心·云顶公馆

　　星联中心位于七里河南路以北，博学西一街以东，正处在高铁东广场核心区位，是星联芒果集团树立品牌形象和标杆的作品。

　　项目由两栋建筑构成，总高150米的超高层建筑就是云顶公馆，另一栋则是芒果集团斥资10亿为云顶公馆双层LOFT生活打造的顶级配套——郑州首家超五星级星联万丽酒店。

　　两栋建筑地下车库互通，其中1至5层酒店配套，如无边际游泳池、豪华健身房、上门干洗、送餐服务、行政酒廊等设施，云顶公馆业主都可以共享，后期物业管理也完全按照万豪酒店的设计标准执行。

　　云顶公馆外立面与星联万丽酒店均采用极具质感的蓝灰色low-E玻璃幕墙和呈15°角旋转的铝板，渐变橙金色效果，不同天气、不同角度会呈现不同的颜色效果，非常绚丽夺目。

　　室内精装则由超五星级酒店御用设计——美国威尔逊总部首席设计师DAN操刀设计。

　　产品均为层高4.5米，面积约35-65㎡的LOFT产品，目前价格不详，但成本和区位放在那里，价格对一般人不友好是必然的。

　　

　　◎星联中心·云顶公馆效果图

　　最精英的城芯公寓

　　正弘城丽汀公寓

　　生活在城市中的精英阶层在选择公寓时，都会更在意地段和产品的优势。城市核心区在某种程度上代表着一座城市的顶层都市文明和潮流生活方式，而这些都与城市精英的工作和生活需求相契合。在郑州诸多公寓之中，正弘城丽汀公寓是最有精英特质的。在区位上，它坐拥金水区黄金地段，电梯直达地铁2号线和8号线换乘站东风路站，邻近东风渠及滨河公园，附近享有交通银行大厦，农科路酒吧一条街、新田360广场郑州国贸店、郑州万达文华酒店、建业凯旋广场金街、正弘城等商务商业中心，以及高端住宅小区蓝堡湾、万达公馆、英地·天骄华庭、鑫苑世家等高端丰富的生活配套。提到正弘城丽汀公寓，我们不得不先提正弘城，花园路地标性建筑，郑州首个建在地铁上的商场，郑州体量最大业态最全的购物中心。正弘城俨然已经是郑州最炙手可热的网红商场。这些都将为丽汀公寓提供高端时尚便利的生活支撑。丽汀公寓的顶层设计由迪拜阿玛尼酒店公寓御用设计单位——美国威尔逊建筑设计有限公司担纲，为其量身定制室内软装，打造中原首座服务式总裁公寓样本。其主力户型为建面约60㎡、85㎡、88㎡、110㎡四种，充分满足居住舒适度和观景效果。由正弘自持高端物业公司正弘物业提供五星级酒店式物管服务，为高端客户量身定制24小时全方位的贴身呵护。目前均价约为23500元/㎡。◎正弘城丽汀公寓实景图

　　最年轻有趣的电竞公寓

　　绿地云都会

　　在郑州众多公寓中，若论个性和有趣，必须提名绿地云都会。

　　电竞和公寓组CP在郑州绝对是史无前例，绿地云都会是中原经济区唯一一个落地的电竞竞技地产项目，也是郑州跨界玩得最溜的公寓——“电竞+文娱+社群”。

　　4500㎡电子竞技专业配套场地，全国TOP级潮玩“火星工厂”，GCI研究所社群基地，多元共享空间，约3万方BLOCK滨河商业，它几乎聚集了所有年轻人喜欢的新潮有趣事物，是引领中原潮流文化风向的存在。

　　“好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂万里挑一”，绿地云都会的有趣不止在于项目本身很有料，其在推广方面也很特立独行。

　　知道绿地云都会的人，一定也很熟悉项目IP——云小喵，一只浑身是梗的猫。每次出现都能在年轻人中引起共鸣和有趣的互动，完美契合项目广告语“让有趣的人在一起”。

　　综合以上种种，把绿地云都会评为郑州最年轻有趣的电竞公寓实至名归。

　　目前，平层毛坯均价约9000元/㎡，LOFT精装均价约13000元/㎡左右。

　　

　　◎绿地云都会售楼部实景图

　　最具商务范的公寓

　　郑州·宝能中心

　　项目位于郑东高铁东广场商务核心区，由1栋306米、2栋240米、1栋150米、4栋120米、20多栋100米的超高层、高层建筑组成地标建筑群，规划有中央商务区、中央商业区、中央活力区、中央豪宅湾四大功能区，是一座集金融、商业、旅游休闲、购物消费、文化娱乐、体育健身于一体的经济商务生活复合体。

　　高铁+地铁的通达路网，未来将为这片区域带来源源不断的商机和人潮，成为中原总部基地。郑州·宝能中心的公寓产品为40—1500㎡的平层和跃层，既有小面积公寓，又有面向高净值商务人群大面积公寓和类住宅，主要为商务人士提供中短期商务和住宿服务。目前均价约16000—18000元/㎡。◎郑州宝能中心效果图

　　最具潜力但自卑的公寓

　　名门翠园

　　大部分公寓的终端用户都是年轻人，兼顾工作生活娱乐的公寓最受他们青睐。地段，人流，价格，产品都是他们关注的点。

　　名门翠园，位于金水区三全路，3号线有望年底通车，4号线（在建）地铁口直通公寓负一楼，是真正意义上的地铁公寓。这对需要每天通勤的年轻人而言很有吸引力。

　　其次，成熟繁华的商业配套，自带20万方BLOCK式商街，与成都太古里风格相似；附近还有宜家加持，未来郑北区域商圈必定会从此地强势崛起。

　　再次，周围学校环绕，陪读家长、单身教职工、培训结构等客群庞大。

　　最后，产品有平层和LOFT两种，面积段在19-77㎡，LOFT层高5米，户型功能划分合理，精装修交付。投资或自住都是很好的选择。

　　地段，人流是公寓投资两大利器，名门翠园的投资潜力不容小觑。目前，首付5%，剩余首付两年分五次免息分期，平层均价约11000—12000元/㎡，LOFT均价约16000元/㎡。

　　

　　◎名门翠园BLOCK街区效果图

　　最具性价比的公寓

　　绿都澜湾知了公寓

　　项目在区位上既享主城区的成熟配套，又处于管南发展红利覆盖区域；临近地铁2号线站马屯站，同样是地铁加持公寓；教育资源丰富，内部规划有8所幼儿园，3所小学，2所中学，其中郑州市重点创新街小学、伊顿国际双语幼儿园已签约入驻。

　　自带50万㎡商业，同时临近橄榄城都市广场，紫荆山南路、中州大道、南三环等环绕，畅享立体交通路网，便利直达中央商务区商圈、二七万达广场和国贸商圈。

　　项目不仅占据优质教育资源，周边还有郑州市第十人民医院、黄河科技学院附属医院等医疗资源和南水北调运河400m宽生态走廊、市政公园、体育公园等生态景观。

　　产品以24㎡成品平层公寓为主，它与市场上常见的37㎡公寓租金回报相差无几，对比面积更小的19㎡公寓则居住舒适度更高。

　　对于年轻人来说，总价在可接受范围之内，还款压力不大，投资或者自住，性能兼具。

　　目前在售公寓房源建面约24—38㎡，毛坯公寓均价约8500元/㎡。

　　

　　◎绿都澜湾知了公寓效果图

　　郑州稀缺的纯粹公寓

　　汇泉西悦城悦时代

　　市场上大部分公寓地块都是住宅项目遗留下的碎片区域，公寓入口常常正对马路，相比住宅，公寓似乎总被社区边缘化。在郑州市场，也很难找到纯粹的公寓社区。万科誉算一个，但其规模却比不上汇泉西悦城悦时代。

　　悦时代所占地块方正，规划有12栋公寓楼，全部正南正北排布，并和住宅产品一样规划有中央景观，最宽55米超大楼间距。此外，面对公寓90%单气的现状，悦时代暖气天然气双气入户，在郑州公寓市场十分罕见，更强化了公寓的居住属性。项目临近奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心和现代传媒中心四大中心，周边生态资源丰富，生活在这里绝对安逸。但因周边无大型商业支撑，投资价值不大。目前平层公寓建面约24-43㎡，在售均价大致为9500元/㎡，LOFT在售户型建面约为29-42㎡，均价大致为10800元/㎡。◎汇泉西悦城悦时代俯瞰图

　　目前坑最深的公寓

　　锦艺金水湾

　　A3公寓地块位于贾鲁河南侧、文化路连霍高速交汇处的西北角，距离地铁7号线的龙门路较近。

　　锦艺金水湾项目本身体量较大，已经足够满足自住需求。且这片区域已经靠近连霍高速距离主城较远，目前除了项目规划的40万方商业综合体外，别无其他大型生活配套，短期内生活不是很便捷。目前主力户型面积段为40—56㎡，均价在6500—7300元/㎡，开盘即抄底周边项目价格，其去化压力可见一斑。

　　◎锦艺金水湾商业综合体效果图

　　目前，市场对公寓的价值认知褒贬不一，乐观的认为郑州90%以上的公寓不值得买，悲观的则认为99%都不值得买，但大家对于值得入手的公寓却出奇的一致——只买对的，不买便宜的。值得入手的公寓一般具有以下特点：首先占据地段优势，人流量必须大。选择人流量大，公共交通发达的地段，即便是四环也能将其他区域的人群外溢过来；拥有人气鼎盛的配套或成熟社区，则能有效保证出租率。其次，地铁对公寓同样无往不利。公寓居住群体多为年轻人，依靠地铁每日通勤及便捷又省时，而且地铁物业也将拉动未来租金升值空间。最后，产品必须拥有高性价比。项目所在片区的公寓必须保持在较低的饱和度，具有稀缺性。产品本身设计有亮点，价格上有优势，这样的公寓会比较容易出租，在市场上具有竞争力。注：文中价格仅作参考，一切以官方实际价格为准。