为什么是苏州

　　文章首发于公众号：叁里河

　　作者： 小昱

　　限售政策直接打压苏州亮眼的房市行情，指望上涨行情传导至江浙沪的多方怕是要失望了。

　　“即日起，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。”苏州市政府在近几个月楼市价升量增过热的背景下，于5月11日加码房地产调控政策。

　　根据吉屋网数据显示，苏州房价从去年5月开始一直呈上涨趋势，并从今年2月开始增幅呈扩大趋势，3月房价环比涨幅近4%，同比增幅更是超过15%。《55城冰山指数涨幅排名（第108期）》数据显示，5月第二周苏州新房均价为24852元/平，环比涨幅再度扩大至5.3%，苏州的房价环比涨幅已经连续7期位居该榜单首位。而苏州工业园区的均价甚至达到33812元/平，比苏州市整体均价高近40%。

　　电视剧《都挺好》的苏大强所买的位于工业园区的小区玲珑湾，在链家最近的成交房源中价格最高的甚至超过7万/平。工业园区直逼上海的房价让微博上的段子火了：“在苏州园区上班的金融民工小王，因为房价太贵，只好每天通勤两个小时，把房子买在了上海。”

　　春节后苏州楼市不但价格涨，成交量更是飞涨。苏房网数据显示，3月新房成交5479套，环比上涨108%，4月成交量更是跃升至8803套。二手房市场同样火热，3月成交量环比上涨35.5%，而4月二手房成交量甚至达到11749万，涨幅更是高达99.5%。

　　楼市的火热也传递到土拍市场，4月的一场土拍单日就成交135.7亿元，当天吴中区开发区的一块住宅地块更是拍出56.6%的溢价率。根据土拍网数据整理截至5月8日，苏州2019年土拍卖地收入就达到538.26亿元。

　　

　　苏州国土局数据显示，2017年开始苏州土地供应同比减少约24%。并且苏州发布的2019年住宅用地供应计划总量为400公顷，不过安置房和公租房的供应量占比就达30%。与苏州同为强二线城市的南京、杭州虽然2016年住宅用地供应均少于苏州，但从17年开始这两市的供地大幅超过苏州。2019年杭州住宅供地较苏州高39%，而南京则比苏州高47.5%。

　　

　　苏州供地少是有客观因素的，太湖超过三分之二的水域在苏州，同时土地开发又需要严格遵守耕地保有量指标控制，苏州可供开发的经营用地量已经很有限了。

　　苏州人大常委会主任杜国玲在其撰写的《关于苏州生态空间保护的调研与思考》调查报告中写到，苏州在2012年时土地的开发强度就达到28.1%，已经极其接近江苏省确定的不超过30%的极限。又因为苏州水域面积大，如果以陆地面积为基数进行测算，土地开发强度已接近50%。

　　并且苏州市对占用耕地的控制同样严格，苏州市土地利用总体规划显示，到2020年全市农业用地约34.56万公顷，占土地总面积达40.71%，这一数据仅比2010年下降1.5%。可供占用的耕地已经很少了，能够开发的建设用地也在耕地红线的高压下不能过快增长。

　　土地供应的量无法加大，就让苏州住房的供应量有天然的劣势，价格的推升变得更为容易。从长三角地区的热点城市来看苏州的限购政策是其中最松的。上海、南京、杭州、合肥对本市户籍都只能购买2套房产，而苏州则能买3套。对非户籍购房的社保要求，上海需连续缴纳5年，而南京和杭州则要求连续2年社保。相比这些城市苏州就松很多了，对非户籍满一年社保即可买一套房子。

　　指望苏州房价的快速上涨传导至周边区域价格上涨是没有希望了，新房价格在限价政策未放松前提下基本没有上涨的可能性。安居客数据显示，3月到5月间，南京房价月均涨幅仅为0.1%，均价在2.9万/平停滞不前。

　　而杭州的月均涨幅虽然高于南京，但是也仅为0.8%，4月中央政治局会议再提“房住不炒”时，杭州有关部门权威人士更是对房企放话，让房企别对房价松动抱有幻想。

　　距离苏州高铁半小时即达的上海更是还没从去年下半年萧条的市场中完全缓过来，从1月开始房价甚至还呈下跌趋势，3个月的时间上海新房价格下跌超过0.6%。

　　国家统计局数据显示，4月南京二手房挂牌价格环比上涨仅0.01%，价格基本趋于稳定，而杭州的二手房挂牌均价甚至还出现环比下跌0.58%。

　　苏州房价快速上涨的情况能影响的也只有部分购房者的心态，口水杭州的网友就在论坛留言：“苏州房价涨疯了，但是杭州7万多套二手房供应量想涨也难，还是等着价格倒挂的新房开盘去摇号吧。”但是这种在二线城市楼市小阳春中走出夏天独立行情所带来的心态影响并不足以让周边区域购房者不分析当地楼市情况就贸然出手。

　　不要说涨价传导至周边区域了，苏州年后这波亮眼的行情在严格的限售调控政策下都很难再继续走下去。