西安没有CBD

　　

　　最近大街上小黄车的身影似乎销声匿迹，连废旧单车的残骸也消失不见。我随手搜了一下新闻，发现ofo西安分公司从2017年落地西安以后搬了三次家，先是从高新三路的财富中心，搬到科技路上的创业广场，再搬到高科花园一处居民小区内，最后一次出现在媒体报道中的时间是今年7月份，已经人去楼空。

　　从高端写字楼搬到居民小区，ofo在西安的心路历程已无人知晓。作为承载城市商业服务业的重要空间，写字楼里的瞬息万变却往往与城市经济息息相关。

　　不断“攀高”的写字楼聚积到一定程度，逐渐发展成了城市的商务区，也就是通常所说的CBD。CBD是中央商务区（Central Business District）的缩写，这个概念在上世纪20年代，由美国城市社会学中的芝加哥学派的伯吉斯（E.W.Beg ess）和派克（R.E.Park）首次提出。

　　

　　▲来源：「西安高新」微信公众号

　　城市服务业特别是以金融为代表的高端服务业的发展水平，从CBD中的甲级写字楼的租金、空置率、存量中也能传递出相应的信号。

　　

　　从2018年底到今年三季度，西安甲级写字楼的租金呈现出环比微降的趋势，但三季度市场低落情绪略有缓解，跌幅收窄，环比小幅下降0.3%，至104.3元/㎡·月。按照这样的租金水平，在不考虑其他因素的情况，300㎡的写字楼一年需要支付的租金成本在37万左右。写字楼租金直接反映了一座城市的营商成本。

　　

　　西安甲级写字楼的租金平均水平放在全国来看，高于成都（101.5）、重庆（90）、大连（104.2），低于武汉（121.1）、天津（139.2）、南京（146.7）。

　　

　　

　　与租金水平相对应的，写字楼空置率诚实地反映着一座城市经济发展的景气指数。2019年前三季度，伴随着租金水平的下滑，西安甲级写字楼存量从2018年底的143.5万㎡增长到截止三季度的182万㎡，空置率从去年底的30.1%攀升到了目前的33.2%。

　　

　　从全市五大写字楼中心区域来看，市中心、南二环与小寨、曲江的写字楼空置率相对较低，空置率高的地方主要在高新区和城北。从这个角度看，南二环与小寨附近新旧融合丰俭由人的混合城区附近的写字楼，最受企业主欢迎，对于上班族来说，这里的通勤距离和基础配套也最友好。

　　

　　空置率抬高的一种解释是，西安作为新一线城市，在城市发展提速中，短期内供应量大于需求量，出现了空置率高的情况，30.1%的空置率高于杭州、成都，低于武汉、重庆、天津。

　　

　　▲数据来自第一太平戴维斯。制表/城市战争

　　还有一种解释是近两年受资本市场影响比较大的P2P等新经济形态接连爆雷，频繁退租转租也会造成需求量的缩减。比如，ofo西安分公司从科技路上的创业广场，搬到高科花园一处老旧居民小区内，如今已经人去楼空。

　　从全国来看，2018年主要城市甲级写字楼空置率排名中，广州甲级写字楼的空置率最低，仅为4.3%。一线城市虽然租金昂贵，但因为有充足的商务需求支撑，写字楼空置率相对比较低。

　　2019年第三季度，西安甲级写字楼存量为182万平方米。在国内写字楼空置率普遍居高的大背景下，三季度西安甲级写字楼租赁市场回暖迹象明显，季内全市写字楼净吸纳量达到5.4万平方米，环比增长3.3倍，这些积极因素使得整体市场空置率下降1.9个百分点，至33.2%。

　　

　　从存量上看，在第一太平戴维斯发布的《2018中国写字楼报告》中，上海、北京、深圳、广州是国内甲级写字楼存量最大的四个城市，其中上海和北京的甲级写字楼面积均超过1000万平方米，深圳、广州大约占京沪的1/2，在500万平方米左右。西安甲级写字楼的182万㎡的存量还是比较符合新一线城市的发展定位。

　　

　　西安浓厚的教育氛围吸引了不少实力雄厚的教育培训机构，也为教育企业铺下良好的发展土壤。三季度西安最大的一笔写字楼租赁成交是一家名叫猿起的公司，在高新中晶科技广场租下了9000多平米的写字楼。这是一家国内K-12在线教育领域的独角兽公司，目前估值30亿。排在第二的是一个叫“聪明核桃”的公司，主要做少儿编程领域的在线教育品牌，在高新国寿金融中心租下了2700多平的写字楼。这两笔订单也能解释西安三季度写字楼空置率环比收缩的状况。

　　但教育企业并不是吸纳甲级写字楼的大户，从以往的数据来看，金融、信息技术和房地产是西安甲级写字楼的中坚力量。

　　

　　在绝大部分城市，金融、科技、专业服务等服务行业是写字楼的主要需求方。以传统金融行业为例，他们是中国甲级写字楼的大户，承租面积最多，也倾向于租赁或者购买优质甲级写字楼彰显企业形象。比如高新唐延路聚集了整个西安接近半数的金融机构。曲江会展中心附近莱安中心的甲级写字楼，中国人寿占了一半以上的楼层。

　　

　　城市在向上发展中，各种中心商务区、CBD的落成，目的都是为未来第三产业转型提供办公容量。高端写字楼承接了一个城市的高端服务业，因此可以从第三产业的占比，来衡量一个地区经济发展的水平。

　　

　　▲来源：「西安高新」微信公众号

　　据西安市统计局的数据，前三季度，西安市实现生产总值（GDP）6372.92亿元，同比增长6.7%。分产业看，第一产业增加值166.77亿元，增长3.6%；第二产业增加值1965.98亿元，增长7.5%，第三产业增加值4240.17亿元，增长6.3%。前三季度服务业增加值占GDP比重为66.5%。

　　分季度来看，西安前三季度GDP同比增速依次为8.6%、7.0%、6.7%，整体增速放缓。第三产业服务业增加值在GDP中占比最多，相应的同比增速也在放缓。

　　

　　▲数据来源：西安市统计局

　　以写字楼的主要需求方金融业为例，2018年底，西安GDP在8.2%的高增长下达到了8349.86亿元，但与中西部其他省会城市武汉（GDP=14847.29亿元）、郑州（GDP=10143.3亿元）相比，无论是在GDP、第三产业，还是在金融业，都被拉开了相当大的差距，产业结构仍需优化。

　　西安写字楼33.2%的空置率，虽然与武汉相近，但2018年武汉金融业增加值达到了1233.3亿元，相比之下，武汉的高端服务业明显吸纳能力更强。郑州的第三产业产值虽然与西安体量相差不多，但金融业与西安已经拉开差距，直逼武汉。从2018年底三地上市公司的数量也能看出这种差距在慢慢拉大，西安、武汉、郑州三地上市公司的数量分别为34家、77家、202家，西安还需要继续努力。

　　

　　一座城市的气质不仅藏在各色的烟火气里，也反映在流光溢彩的CBD格子间。正如国贸之于北京、陆家嘴之于上海、珠江新城之于广州一样，CBD已成为引领城市气质的风向标，框在其中的年轻人也在慢慢被批量塑行。

　　对于在CBD格子间埋头努力的上班族来说，这些变化都是缓慢而细微的，相比之下，漫天飞涨的猪肉价格带来的感受更深刻一些。

　　参考资料：

　　[1].西安市2018年国民经济和社会发展统计公报

　　[2].武汉经济社会发展成就系列报告之二十三

　　[3].2018年郑州市国民经济和社会发展统计公报

　　[4].2018年武汉市国民经济和社会发展统计公报

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