疫情下的2020年房地产前瞻

　　本次新型冠状病毒肺炎的流行对房地产行业冲击明显，但只会造成短期影响，房企可提前准备，积极应对。

　　本刊特约作者 西峯/文

　　比尔·盖茨曾说：我们总是高估 “短期”变化，却低估未来“长期”的变革。从过往20年全球几次大的疫情流行和暴发的结果来看，哪怕更重的疫情，对大国和全球经济影响也是甚微。各方分析表明，本次新型肺炎的流行也只会造成短期影响，民众无须太过恐慌。但从本次疫情的感染人数、覆盖面积和影响程度上，本次新型肺炎疫情丝毫不亚于2003年的SARS疫情。各房地产企业和主管机构，应充分认识到疫情带来的可能冲击并加以准备。

　　疫情终会过去，但是其对房地产业的冲击如何、该怎么应对，则是身处疫情中的业内人士和主管机构提前应该关心和思考的问题。

　　疫情走势和时间线

　　2019年12月1日，武汉金银潭医院收治了首例病人。2019年12月31日，武汉市卫健委通报武汉华南海鲜市场出现不明原因肺炎，发现27例，其中7例严重。国家卫健委专家组抵达武汉展开工作。

　　2020年1月20日，钟南山院士宣布疫病可人传人。1月23日，年廿九，武汉封城，标志着应对新型肺炎疫情的管控到了新的高度。

　　疫情来袭，包括交通、制造、房地产、商业在内的许多行业都受到强烈影响。证券市场方面，2月3日，农历新年后第一个交易日，A股逾3000股开盘跌停，沪指跌7.72%。实体方面，大年初一全国票房只有181万元，仅为上年同期票房14.58亿元的千分之一。万达商管集团随即宣布对所有商户实行一个月的租金和物业费免除，预计减免租金超30亿元。龙湖也宣布对旗下商业减半征收67日租金和物管费。截至2月3日，全国有91家商业企业跟进对商户减租，共有超1000家购物中心商户受惠。这些行为固然是商家共担风险的举措，同时也是本次疫情冲击巨大的体现。

　　与此同时，各地纷纷出台各类人员流动控制和交通管制措施，希望借此控制春节后返城人员流动范围，遏制疫情在本地传播。同时，各地区延迟开学、开业和返工的政策也在酝酿中，大概率会推出。受此影响，短期经济活动下滑可见。以餐饮业为例，恒大研究院估算仅在春节7天内的损失可能高达5000亿元。龙头企业西贝餐饮董事长贾国龙亦公开表示，当前400家线下门店基本都已停业，春节前后一个月时间将损失7亿-8亿元。如今西贝有两万多名员工待业，一个月光是人工成本就要支出1.5亿元，如果疫情短时间内无法得到有效控制，即便贷款，西贝账上的现金也撑不过三个月。

　　餐饮业如此，作为国民支柱产业的房地产业亦大受影响。我们可以从疫情持续的时间、影响范围和影响力度三个角度来计算新型肺炎的冲击力度；从企业自身实力、房地产发展周期、所处经济环境三个角度来考量企业的应对能力。最后综合评估此次疫情对房地产企业的影响和所需支持和应对。

　　疫情影响和评估

　　SARS疫情从2002年11月发现第一例，到2003年5月基本消亡。整体传播时间维持了半年多。其中4月中旬中央强力介入后，新增病例快速冲顶，5月底新增病例降至个位数，仅用1-2个月疫情就得到控制。SARS疫情对经济和相关行业的影响主要在二季度。事后统计发现，SARS疫情对当季GDP增速影响约两个点，对其后经济几乎无影响。

　　而本次疫情还在发展中，还会维持多久尚无权威判断。房地产是一个资金密集型的行业，这种不确定性，对房地产企业正常的经营和资金募集，将会带来较大的困难。从头部房企负债率来看，平均资产负债率高达75%，仍处于高位。受资管新规和调控影响，自2019年下半年以来，许多房企都出现融资紧张的问题。目前又叠加疫情影响，销售资金回笼无法顺畅实现。如果这种情况维持时间较长，部分房企容易出现资金周转困难，进而危及自身及相关金融企业资金安全。

　　其次，SARS疫情波及的范围主要影响北京、广东、香港等少数地区（另有山西、内蒙古、河北、天津，6省市病例占全国96.8%）。而本次新型肺炎因人员流动能力提升、流动数量增加等原因，疫情覆盖省市多。部分城市如人口留入地上海、北京、深圳等受影响巨大；本次疫情控制采取假期延长、交通管制、人员流动控制等策略，会导致节后返程高峰趋缓、开复工周期延长、人员流动困难等情况。

　　最后，2003年SARS疫情爆发期间，其时中国经济正处在工业化、城镇化的前期，刚加入世贸组织，经济增速处于上行周期，应对空间相对富裕。SARS疫情发生时，中国经济仅仅回落一个季节，随后就恢复高速增长。而目前中国经济在经历20余年高速发展后处于L型的调整期，平均增速从当时的10%+已经回落到6%左右，同时刚刚承受了近两年贸易战的影响。所幸，中国经济已经近百万亿元大关，其内在的实力和规模是当时的十倍。

　　简单估计，销售方面，如果疫情延续，以一季度房屋销售下降30%，二季度下降15%计算，那么全年房地产销售将下降10%左右，即销售额将下滑1.6万亿元左右。事实上，考虑到2019年下半年开始房屋销售增速已经下滑，居民家庭杠杆率亦快速升至60%的高位，短期疫情和房屋销售中期压力叠加，2020年的实际销售，恐怕更不乐观。一些反应较快的企业如保利，和网红经济结合，已经开始试点网上直播销售房产，也算是积极应对的一个例子。

　　商业方面，受网购分流和开业商场增加影响，线下商业竞争激烈，疫情来袭，对部分企业而言，就更是倍感压力。

　　目前判断，时间上来看预计第一季度商业波及影响大，第二季度有望逐步缓解。下半年是否能复苏有赖疫情控制的结果。春节销售是上半年第一个重要的销售旺季，1-2月销售一般占全年销售15%-20%以上。目前来看，一季度销售低迷已成定局。如果疫情能在未来一两个月控制住，那么很多商业还能赶上5月份的销售旺季。否则，时间延续一长，必然出现大量门店关铺、掉铺情况，恶化商场和商业街人气，进而影响下半年的商业活动。对此必须引起重视。

　　从影响程度看，如果疫情得以控制，短期冲击大但是时间有限，重要的是消费心态的恢复。以香港为例，从SARS疫情的表现来看，其商业活动的恢复只用了不到一年的时间。此间有中央自由行支持的贡献，但更重要的是做好了本地居民消费信心恢复的工作。游客当然是重要的消费者，但是对多数商业企业而言，本地消费者比游客更重要。因为日常消费多是本地必须的重复消费，高档消费则往往不是必需品，同时更多依赖游客。

　　疫情后的应对

　　无论疫情如何发展，终有一天会过去。身处疫情之中的房企，唯有做好当下工作和计划，才会有更好的发展和未来。从目前的市况来看，房地产企业有三方面工作可以重新审视。

　　1.重视财务安全

　　2014年，万科总经理郁亮率先喊出房地产白银时代的到来。这对大部分房企来说没错。但是对于全国布局的大型房企来说，在其后的房地产牛市中，加杠杆才能抓住快速发展的机会。典型的如恒大、碧桂园、融创、新城等，都在短短数年里迎来了销售连续猛增、市值十倍的机会。与此同时，亦有不少同行在加杠杆的路上突遇财务风险。进入2019年，更多房企感受到资金紧张的压力。此次疫情造成的销售停滞，可能给了诸多房企更大的资金压力。须知企业成功或许需要20年的积累，但是失败可能只需要一招不慎。展望未来，做好企业战略前瞻，重视财务安全和企业发展的平衡，是很多房企要走好的路。

　　2.平衡发展租赁业务

　　租赁业务回报低但是稳定，销售业务回报高但是波动大。房地产企业应该平衡租赁和销售业务的比例，以平滑业绩波动。但是销售资金回笼快，资本回报率高，这是许多房企明知该做但却迟迟难以转型的原因。长远来看，租赁业务在危机时稳定的表现，将促使更多房企转型加速。

　　3.重要的是城市和位置

　　过去十几年，房地产企业经历了全国铺货、重视一二线再到转战三四线的战略选择的转移，从销售来看这些选择大体没错。销售物业周转快速，对发展区域要求较低。但一旦选择发展持有物业，房企必须考虑物业所在区域的长期发展因素。此次疫情及其发展，将各地地方政府的治理能力表现集中放大展现。一线和部分核心二线城市，则再次获得高分。可以预见，未来优秀的人才和资源，依然会继续往核心城市和区域流入。而其他地区和城市，唯有做好内功，才能留住本地人才。在城市选择方面，华润、金茂、大悦城等房企，已经提前做了较多成熟的选择。

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