坐等还是行动？疫情之下楼市走势如何？

　　

　　图片设计：王祺

　　疫情之下，各行各业都受波及。而对于房地产企业，春节返乡置业和节后“开门红”均落空，始于去年底的楼市回暖迹象在1月下旬戛然而止。

　　坐等？还是行动？

　　行业进入休眠状态

　　1月26日，中国房地产业协会倡议全行业暂停售楼处销售活动，严防疫情扩散。

　　克而瑞研究中心数据显示，1月百强房企操盘口径销售金额5097.5亿元，同比下降12%，且主要依靠上半月的业绩带动；39家受监测的典型上市房企中，超6成企业1月业绩同比下降，其中6家企业同比降幅逾30%，超9成企业1月业绩环比下降。

　　中原地产研究中心统计数据显示，从1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间下跌了95%。

　　6家上市房企1月业绩同比降逾30%

　　

　　数据来源：克而瑞研究中心

　　二手房市场同样速冻。贝壳研究院2月6日数据显示，1月重点18城链家二手房成交量环比下降38%，同比下降27.3%；武汉市成交量回落最明显，环比下降51.3%。

　　且下降集中发生在春节假期（1月24日—30日），同比去年春节期间成交量下降61%，其中杭州、济南、廊坊、南京、青岛、天津、武汉、西安、烟台、长沙等10城为零成交。

　　从需求端前置指标来看，1月，新增带看量和新增客源量均环比下降超40%；新增挂牌房源量环比下降48.5%，同比下降33.1%。武汉市受影响最大，新增挂牌房源量环比减少63.1%，同比下降56.4%。

　　2019年以来，房企融资形势偏紧，期盼依靠加快销售回款节奏来缓解资金压力，如今销售停摆，融资压力进一步加大。而从房地产开发投资看，疫情期间，受土地招拍挂放缓、延期复工等影响，土地购置、建安投资与施工均将显著下降。

　　“疫情对房地产市场的短期冲击是显著的。”新时代证券首席经济学家潘向东说。

　　坐等？还是行动？

　　一二月份本来就是房企销售淡季，如今两大传统促销活动春节返乡置业礼包和节后“开门红”又意外落空。

　　此前，各大房企通常在1月上中旬如期推出新春大礼包吸引返乡人员，购房折扣总体在9折左右。

　　疫情一来，一些房企在1月下旬陆续推出线上营销，通过自建网站、微信小程序等多种渠道搭建“线上售楼处”，线上看房选房。

　　绿城中国开通公众号、小程序、APP三大线上入口在全国推出线上看房；苏州万科推出“置业神器”；上海融创上线“幸福通”；蓝光发展线上销售中心可以VR看房，并配有专门的销售政策，如无理由换房、退房，统一折扣等。

　　尽管比起案场营销，线上选房有局限，营销效果也有待数据验证，但在疫情期间不失为一种积极尝试。

　　除了销售自救，与其他行业不同，房企背后是无数个项目工地和千千万万的业主，管理好工地和物业，不给疫情防控添乱，也是一项不可忽视的工作。

　　疫情一来，蓝光发展在建项目全面停工，封闭管理。目前蓝光发展正在为工地复工做积极准备。全国60余座城市的400余个物业项目中，每天有近7000名蓝光嘉宝员工坚守岗位，提供进出管理、消杀防疫、便民服务等。在武汉，蓝光武汉公司18个交付项目提供“帮你宅”服务，帮客户提供防疫期间日常生活物资采购、园区内配送到家服务。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，从长期来看，“品质居住、美好生活”是长期趋势，关于“住得好”的标准中，“周到的物业服务”对于帮助普通人度过特殊时期的价值得到更大凸显，预计未来对于居住领域的服务认可和溢价会越来越高。

　　“在居住消费领域，第一次社区居住好标准是从塔楼变成通风好的板楼，那么第二次很可能是从硬件设施转向软件服务。”许小乐说。

　　房价会降吗？调控会松吗？

　　“虽然短期冲击巨大，但刚性购房需求会延后而不会消失，这是房地产市场的需求特点。”潘向东认为，随着疫情的逐步平稳，社会活动的逐步恢复，房地产销售将显著反弹。

　　2003年SARS疫情发生后，房地产销售在三四月份增速大幅下滑，5月份开始反弹，房地产开发投资在经历三四月份的回落后，也于5月份开始回暖。

　　

　　“需要看到的是，当前宏观经济周期与2003年有所不同，经济下行压力较大，房地产市场整体处于降温、调整阶段，企业资金状况不乐观，疫情的短期冲击可能较2003年更大。”中国民生银行研究院有关报告指出，目前看疫情正在得到有效控制，市场有望逐步回暖，如果影响能有效控制在一季度，则从全年总体判断，房地产销售与开发投资受疫情影响是可控的。而为对冲疫情的负面影响，在保持基本调控基调不变的情况下，调控力度有望更加缓和，以促进房地产市场平稳健康发展。

　　那么，房价呢？许小乐指出，短期房价受供需结构影响有下调的压力。

　　“从2020年全年来看，我们做了三种假设，假设疫情在2月底结束、3月中旬结束、6月结束，全年市场会分别出现4%、8%、15%左右的下滑，市场结构和预期也会发生相应变化。”许小乐分析指出，

　　第一，供需关系进一步逆转。调研数据显示，63%的从业者认为2020年挂牌量会增长，60%的从业者认为买房人的话语权会进一步增强；

　　第二，短期房价受供需结构影响有下调的压力。除二手房市场外，长期的停工给房企带来较大的现金流压力，预计正常开工后会加大降价力度促进快速回款；

　　第三，观望情绪加剧，成交周期进一步拉长。调研显示，有10%的消费者可能因为疫情不买房，需求减少和价格下跌会进一步刺激观望情绪，一定程度上拉长成交周期。

　　此外，潘向东指出，为了稳增长，流动性可能继续保持宽松，房贷利率已经连续两个月下降。从全年角度讲，疫情对地产行业盈利的冲击偏中性，而地产板块估值仍处于低位，具备配置价值。

　　需要注意的是，克而瑞研究中心数据显示，1月95家典型房企境外债权融资井喷，境外债权融资1099.7亿元，环比上升922.4%。

　　中国指数研究院数据显示，房企第一季度美元债到期偿还金额为110.75亿美元，占全年的33.27%。房企一季度偿债压力仍然较大。