今年3月1日起你的房贷要变了，老贷款也要挂钩LPR定

　　去年8月，央行决定改革完善贷款市场报价利率形成机制，随后在10月8日，将新发放商业性个人住房贷款的定价基准从贷款基准利率转换为LPR。当这些新发放的房贷利率平稳切换定价基准后，央行又在12月28日发布公告，要求推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换，转换工作将于2020年3月1日到8月31日之间进行。

　　目前来看，距离存量房贷利率“重新定价”的启动也仅剩十几个工作日了。

　　存量房贷利率迎来“换锚”

　　目前购房者在还贷方式上被明显分为了两种：一种是去年10月8日以后的新发放的贷款用户，他们是以LPR为基础，按照“LPR+加点系数”的房贷利率的新方式。而另一种就是在去年10月8日之前签订购房贷款合同的用户，目前采用的还是“贷款基准利率+浮动系数”的方式，也就是以贷款基准利率为基础，根据基准利率“打折”或“上浮”。而这次的存量贷款“换锚”政策针对的就是这部分在去年10月8日之前签订购房贷款合同的“老购房者”。

　　根据央行的数据显示，近几年个人住房贷款余额逐年攀升，截至2019年9月，个人住房贷款余额已升至29.05万亿元。而本次利率“换锚”并不包含公积金个人住房贷款，住房和城乡建设部数据显示，截止2018年12月，公积金个人住房贷款余额为49845.78亿元。由此可以大致估算出，从3月起，需要“换锚”的居民存量房贷规模大致为25万亿元。

　　“新锚”也能选

　　在12月底央行公告发布后，金库君就为大家简单介绍过此次存量贷款定价“换锚”的方式。随着政策实施的日益临近，金库君再为大家重点强调下，主要是这次不同于新发放的房贷利率“换锚”，而是给大家出了一道选择题：借款人可与银行协商确定转换为LPR，也可以转换为固定利率。两者的区别是一个是浮动利率，一个是固定利率。

　　具体来看，根据公告，如果选择转换为LPR定价，存量房贷利率将采用LPR加点的形式。加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值，差值也可为负值，并且加点数值在合同剩余期限内固定不变。

　　这么说有点抽象，给大家举个例子，比如某人原本的商业性个人住房贷款利率为5.39%，而2019年12月份发布的5年期以上LPR为4.8%，那么按照新规，加点数值就是5.39%-4.8%=0.59%。因此，第一次转换，该借款人的利率还是5.39%，这个不变，但是如果重定价周期定为1年，从2021年1月1日以后，要按照重新约定的定价规则进行调整，与LPR挂钩，每年的利率就等于上一年12月的LPR加0.59%，随着LPR的变动而变动。此后每年以此类推。当然，大家也可以选择3年一变或是5年一变。

　　而如果选择固定利率的形式，则切换后的房贷利率等于原合同最近的执行利率水平。那就意味着在剩余期限内，利率水平保持不变，不管以后利率怎么变动，借款人的利率也不会跟着变化。

　　房贷利率有望下调？

　　自2019年12月以来，房贷利率已经连续两个月平稳下调，融360大数据研究院监测数据显示，2020年1月，全国首套房贷平均利率为5.51%，环比下降1BP，为5年期LPR加点71BP；二套房贷平均利率为5.82%，环比下降2BP，为5年期LPR加点102BP。其中，20个城市首套房贷款利率环比有所下调。

　　目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种，会在每月20日公布最新数据，LPR自实行以来的利率走势如下图：

　　从图中我们也能看出来，自从LPR公布以来，贷款利率持续下行。从11月20日开始连续三个月，不管是1年还是5年的LPR一直没有发生变化。

　　鉴于当前的经济压力较大，央行放水节奏越来越快。特别是从2020年开年以来，央行一直动作不断。1月1日，央行宣布了下调存款准备金率0.5个百分点，一举释放8000亿的长期资金。2月3日，央行表示将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。2月3号和4日，人民银行累计开展了1.7万亿的公开市场回购操作，向市场投放资金。

　　从当前市场形势来看，房贷利率下行趋势也越加明显。再加上这次疫情来得突然，对经济造成的影响就更不用说了，预计新一期LPR大概率将会下调。另外，在2月7日，央行副行长也公开表示，“市场预期即将于2月20日公布的LPR有较大概率下行”。这也算是提前吹了风，也给市场带来了一些信心。

　　写在最后

　　其实我们也能看出这两种贷款利率转换方式也是各有利弊，如果未来LPR下降，房贷借款人的利息支出势必会减少，但也存在一定的利率风险，一旦经济进入加息周期，不排除LPR可能会走高，进而加重房贷借款人的还贷负担。而固定利率相对而言更具有稳定性和便捷性。所以大家到底是选择房贷利率浮动转换还是固定转换，还是需要根据自己对房贷利率的承受能力、银行要求或者是自己对贷款利率水平的行情和变动趋势进行理性判断来选择。

　　虽然通过上面的分析，短期内房贷利率有下调的趋势，但选择的关键是要看利率的长期走势如何。目前虽然有很多声音表示从国际形势来看，全球目前利率下行趋势明显，欧洲等国家甚至长期零利率，中国未来也有很大机率跟随其他国家的脚步逐步降低利率。但如果结合我国当前的形势来看，“房住不炒”仍然是大趋势，短期内房贷利率水平可能会维持平稳缓慢下降的趋势，但这绝非意味着房地产调控政策在适度放松，所以房贷利率应该很难会有大幅度的下降。而大家目前对于利率下降的说法也只是猜测，至于未来LPR如何走，谁都无法断言。