疫情防控期间，要求房东免租有法律依据吗

　　疫情防控期间，大部分人都因无法按期返工而没有收入来源，这对于许多外地承租人来说，无异于雪上加霜。近期，多地都出现了房东免租的新闻，为这个异常寒冷的冬天添了一份暖意。但并不是每一位房东都有财力为自己的承租人减免租金，有能力承担所有经济损失。在一条“广东呼吁房东免租”的微博下，多数人都对此表示了不理解

　　房东与承租人每个人都有自己的立场，那么，从法律层面上来讲，房东应当减免租金吗？

　　一、疫情期间，承租人主张减免租金的法律依据

　　（一）不可抗力

　　根据我国《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。同时，根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力属于法定的免责事由，不归责于当事人，造成合同不能履行的，可以变更或者解除合同。因此，不可抗力的法律后果是直接免责，并通过变更或解除合同解决不可抗力带来的不利影响。

　　（二）公平原则或情势变更

　　根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，情势变更的法律后果是基于公平原则变更或解除合同。

　　本次疫情爆发本身难以为当事人合理预见及避免，但并非针对所有案件都可以构成不可抗力，在当事人双方因难以克服疫情对租赁合同履行造成障碍时，应当认定构成法律意义上的不可抗力事件。针对承租人能否主张租金减免，应当在具体个案中分析疫情是否构成不可抗力以及继续支付租金是否对承租人明显不公平等多角度综合判断。

　　二、个人承租用于日常居住的房屋，不能因此要求房东减免房租或解除租赁合同。

　　承租人支付租金的对价在于享有对租赁房屋的使用权、居住权等权益。疫情发生后，对于短期的迟延复工、延长春节假期，也不会造成大部分承租人无法继续使用房屋的情况，在个案上无法构成不可抗力或情势变更。因此，作为个人承租人用于日常居住的房屋，法律上讲不能因此强制要求房东减免房租。不过，承租人可以根据自身情况与房东协商，看房东是否同意减免或延长交租时间。但是，目前湖北省各市还没有解除封城措施，部分人员可能被困甚至感染肺炎，该种情形要区别对待。对于围困在湖北省的个人承租人，如果因政府措施导致长期无法返还或因感染未能康复，导致长期无法居住、使用租赁房屋的，承租人可以要求减免或根据情况解除租赁合同。

　　三、总结及建议

　　根据以上分析，对于减免租金情形总结如下：

　　1.对于租赁房屋或场地有经营性质的，但已有国家部门的行政管控，不可使用或经营，则应当免除租金！

　　2.承租人仍继续使用有经营性质的场所，但在经营过程中受疫情影响不利于继续经营的，可以要求减少部分租金！

　　3.承租人仍继续使用有经营性质的场所，但在经营过程中没有出现亏损且正常经营的，不可要求减免租金！

　　4.承租人在疫情期间使用用于居住功能的房屋，不可以主张减免租金（建议可以和房东商量看）

　　5.承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的房屋，可以主张减免租金！（建议可以和房东商量看）

　　疫情无情人有情，希望大家心平气和地处理矛盾，合理合法地处理事情，把损失最小化，让我们共克时艰！