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自5月住房信贷“四支箭”后,商业银行在还款方式上进行“推陈出新”。“气球贷”打响了房贷“先息后本”的第一枪。

5月28日,平安银行官方公众号发布了一则推文,推文标题为“房贷利好政策来啦!”正文重点宣传了平安银行的几类“特色还款方式”,包括“二阶段还款”、“双周供”、“轻松还”、“气球贷”。

两家平安银行深圳支行的房贷经理均告诉记者,“气球贷”并未在深圳地区落地。该行客户经理向记者解释称,气球贷是针对一些商住两用房的按揭贷款,比如公寓一般只能按揭十年,那可以做气球贷,月供能分成20年来计算,每月月供会变少,但只是帮客户减少了前期月供。

粗略计算看,比如以前房贷期限是10年,月供2万,选择“气球贷”后,月供可以分成20年计算,每月只需要付1万元月供。但“气球贷”的贷款期限最长是十年,在第十年的最后一个月,需要把所有的本金利息归还给银行。

有业内人士建议,“气球贷”等产品只是还款方式的改变,应偿还的贷款本息总量并未减少,购房者还需合理评估自身的还款能力。

记者发现,目前平安银行官方公众号的上述宣传推文已被删除,但在其“平安银行口袋APP”中依旧能搜索到“二阶段还款”、“轻松还”、“气球贷”这三类还款方式。其中,对“气球贷”换房方式的定义是:按约定的总期数(固定20年)计算贷款的每期月供,借款人在贷款期限内按月分期归还部分贷款本金和利息,最后一期一次性偿还剩余本金。

此外,申请“气球贷”还有一定要求,包括:借款人贷款到期后需一次性归还剩余本息、且贷款到期后不支持进行再融资;“气球贷”仅适用于商住两用房按揭业务,贷款用途需为购买商住两用房(类住宅),贷款期限最长为10年。

平安银行还明确规定,“气球贷”仅适用于2019年9月之后的新增客户,而对于2019年9月之前办理按揭的存量客户,可以办理气球贷再融资,其中包括“气球贷再融资展期”,具体指在原贷款到期日前,银行对原贷款的到期日进行延期,展期后的贷款变为一笔普通贷款,不再是气球贷。一笔气球贷只能展期一次。还有“气球贷再融资转贷”,指在原贷款到期日前,经客户申请,平安银行按照剩余贷款本息自动发放一笔新的贷款,实时归还原气球贷。转贷后的贷款仍为气球贷。

有银行支持房贷“先息后本”

在记者走访过程中,仅深圳地区的兴业银行某支行客户经理明确向记者表示,该行的“随薪供”支持房贷“先息后本”,“比如你可以在手机APP上申请未来3年房贷‘先息后本’,在这3年内可以只还贷款利息,不还本金,但3年结束还是要正常还本付息的,而且3年之后不能再续期,只有一次机会。”

上述人士还强调,“这期间,因为本金一直都没还,还的都是利息,可能前期还款压力会小一点,但其实就把压力放在后面了,也不会省下多少钱。”

记者了解到,“随薪供”具体是指中长期个人一手住房贷款、个人二手住房贷款在发放后,可设定一个最长3年期限,在该期限内暂停归还贷款本金,只偿还贷款利息,是降低近期还款压力的一种还款方式。

其中,暂缓归还贷款本金的期限最长为3年,还可根据购房者需要选择6个月、12个月、18个月、24个月、30个月、36个月,且不得超过贷款剩余期限的1/2。

此外,兴业银行还明确要求,“随薪供”适用于已正常还款12个月及以上、采用按月还本付息方式且信用表现良好的个人一手住房贷款/个人二手住房贷款客户,“本行将综合您的贷款及还款情况进行评估。”

除兴业银行外,早在2023年8月,建行云南省分行便发布推文称,针对在云南地区申请办理建设银行贷款且期限10年(含)以上房贷的客户,推出“轻松供”还款方式,将个人住房贷款在贷款期限内划分为两个阶段:第一阶段,按月归还1元本金以及当月应归还的贷款利息(可根据借款人需求自行确定第一阶段期限,最长不超过三年);第二阶段,在剩余贷款期限内,剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。

记者注意到建行上述还款方式类似于平安银行的“二阶段还款方式”。但深圳地区的建行某支行客户经理向记者表示,上述“轻松供”还款方式并未在深圳实行,目前我行按揭贷仅支持等额本息和等额递减(等额本金),没有所谓的“先息后本”。

招联首席研究员董希淼表示,从“气球贷”、“随薪供”,再到“轻松供”,在房地产市场供求关系发生重大变化的情况下,银行推出灵活多样的还款方式,总体上有助于减轻借款人前期还款压力,提振居民住房消费的意愿和能力。对这些灵活创新的还款方式,应全面、理性地看待,并给予支持和鼓励。

但也值得关注的是,上述产品只是还款方式的改变,应偿还的贷款本息总量并未减少。借款人应基于个人和家庭需求,合理评估偿还能力,理性申请个人住房贷款,不可因为前期还款压力下而盲目借贷。

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