【在西安，地铁口收租子也是一种活法】

　　西安公寓

　　很多人不理解，为什么突然间感觉西安到处都是公寓，以往都是主城区中轴线上，譬如多年前的大话南门，中贸广场，紫郡长安；但现在近至北关，韩森路，远至浐灞，沣东，都看到各类公寓的身影，朋友圈里中介小哥苦口婆心的推荐也都是这些；

　　西安公寓为什么突然井喷？细看西安以下的现状，就能明白了。

　　三大现状

　　其一，90平以下小面积新房的断层；

　　大家仔细看现在卖的新房，90平以下的房子已经很少了，仅有的都是多年前的尾盘，卖一套少一套，在大开发商的新盘里，基本是看不到的；

　　虽然我们总说能力范围内买最大面积，西安已经是改善的市场，但对于很多人而言，收入是跟不上改善的步伐，前些年房价低的时候，小面积不受欢迎，但现在房价翻番的背景下，70-90平之间的小面积还是有市场的；

　　只不过受制于容积率，利润，产品定位，开发商在住宅部分舍弃了这部分需求，也就意味着90平以下的住房需求，全部送给了公寓市场。

　　

　　其二，开发商拿地商业配建的要求；

　　18年底，西安印发商品住房项目配建公共租赁住房实施细则，要求开发商拿地要按照不低于宗地住宅建筑面积15%的比例，实物配建公租房，其中，5%无偿移交政府；10%政府回购；

　　包括一些小区还有商业配建的要求，受此政策影响，这部分的房源最终呈现出来的就是公寓，商办性质不限购。

　　其三，投资需求被限购政策挤压；

　　西安6.20限购政策升级后，很多在主城区已经买房的人，名额是没有购房资格的，那么再想买房无非就是不限购住宅和主城区商办公寓二选一，可以说限购政策助推了很多人公寓的投资需求。

　　基于以上三点现状，西安的公寓出现大量上市的情况，且分布东南西北。

　　五点要素

　　虽然看着到处都是公寓，但有过买公寓经历的人都能明白其中的差异，本身就是长期挣租金的需求，所以一切的考量因素都要围着租金需求来，总结起来有五个要素，基本是较好收益公寓的标配；

　　

　　首当其中就是地铁，作为长期出租的产品，房东自住的需求是很少的，所以交通越便捷，人流量越大的地方，公寓的租金会越高，空置期会越短，同时地铁又能解决通勤问题，提高效率，所以地铁口是西安公寓必备条件；

　　其二是商业，尤其是独立商业上的公寓，租金比周边是要高的，本身商场就是一个人流密集，消费频次高的地方，甚至可以说商场本身就是一个产业，人越多的地方诞生的需求就越多，最明显的就是住房；多数自带商业的公寓，还是相对保值的；

　　现在很多商业上的公寓基本都是楼下商户租去，做办公室，仓库，员工宿舍的居多，楼上自住，楼下经营有天然的地利优势；他们需求的是人流和便捷，至于70年还是40年产权并不重要，百年老店的故事现在已经很少出现，经商先看眼前。

　　

　　第三就是主城区，产业区有租房需求没错，但和主城区这种密集人流量的地方去比，还是差点意思，租房市场也是一个供需市场，永远是房少人多，租金才能上的去；

　　西安现在户籍人口1000万，但大约800万还是集中在二环内外，三环内的主城区，包括工作，生活，经商的需求都在这里，在这些实业之上，才是租房的市场。

　　第四就是大开发商，尤其是纯公寓小区里，极为重要；大多数公寓虽然核心都是住，但在用途上差别极大，办公，工作室，宿舍，酒店，托管班，培训都有，西安对于公寓的实际用途并无强制要求；

　　这种现状下导致的直接问题就是公共设施损耗的加剧，本身公寓梯户比就高，流动人口极多，公共设施的使用频次和强度是远大于住宅的，最明显的就是电梯，瓷砖，墙面，灯具；

　　外加租户不如房主爱惜房子，各类改造，单单在建筑上，这类房子的损耗就是翻倍的，具体到开发层面，无论是物业管理，设施维修，后期的维护成本都是很高的，所以大开发商是强制必须条件。

　　

　　第五就是业态可多元，承接上一条，正是用途的不限制，所以单纯收租金就会有很多可能性，如果单纯是自住，租金其实是固定的，并且在一些安置房，经适房，老小区集中的地方，租金竞争也很大，但开放式的公寓由于不和住宅共用共同部分，因此诞生出了开公司，办民宿，做酒店，开托管等多重需求；

　　一旦房子摆脱了单纯的居住用途可以经商后，那么租客对于租金的接纳度就会提高，这一点在购物中心上的公寓体现的很明显，可以说，可商可办公才是公寓最大的价值，单纯自住选择太多了，但前提是有大开发商和物业的有效管理。

　　核心价值

　　回顾西安以往售罄和在售的主城区公寓，其实都符合以上的市场现状和共性，比如城西的中南青樾，8号线+太奥商业+汉城湖，华润万象城，1号线+万象城商业，城南的金辉世界城，4号线+环球广场商业；

　　城北的万达公寓，4号线+大明宫遗址公园+万达广场商业，地铁公园商业基本是标配；城东的东方宸院，8号线+幸福林带+独立商业；新房公寓里，东方宸院紧挨幸福林带的公寓基本印证了以上所有的需求；

　　

　　（西安幸福林带效果图）

　　作为西安建国以来西安规模最大的市政工程，也是西安体量最大的绿化工程、和全球最大的地下空间综合体，总投资约216亿，同时在林带两侧还规划了超高层，企业总部经济区等；

　　

　　（在建中的西安幸福林带）

　　实际功能上，幸福林带包含了园林景观、综合管廊、地铁配套、地下停车、地下商业及市政道路六个功能区，在明年对外开放后，将极大改善城东老旧的面貌；

　　最直观的就是面积近1025亩的绿地公园，地下一层32万平的商业，地下二层36万平，约10000个停车位，以及负三层的地铁八号线；

　　

　　（东方宸院公寓效果图）

　　东方宸院公寓的位置就在八号线韩森路地铁口，紧挨幸福林带，除却八号线，周边六号线（在建），一号线，三号线都可以看得到，算得上四条地铁环绕，开发商当时能拿下这块地，还是下了血本的，地铁+林带的位置，是这里最大的资本。

　　

　　具体到规划上，整个地块包含平层，loft公寓和楼下30000平商业，面积包括28，32，35三个区间，平层3米1的层高，精装修，马桶，卫浴，台盆，烟机灶具都是交付标准；

　　

　　（幸福林带区位图）

　　由于城东老城区的缘故，同类的新房在区域内基本看不到，东方宸院住宅在卖的时候，其实也是沾了城东很大光，幸福林带这么大的IP，周边没有大开发商；

　　幸福路沿线17平方公里的区域内，分布着西安工程大学，理工大学，科技大学，交大等多所院校，附带面积庞大的家属区，同时还有西京医院，唐都医院及家属区，外加西光，昆仑，黄河，华山，秦川，东方的家属院；

　　以前总觉得这些都是城市的负担，但现在看来，有人口有消费的地方，都是巨量的需求，包括在东方宸院买住宅，看公寓的人里，75%都是周边小区的人，地缘性实在太强；

　　

　　（繁忙的康复路批发市场）

　　仅学校方面，以韩森路画圆，两公里范围内就包括西光中学，华山中学，黄河中学，八十三中，东方小学，秦川小学，行知中学，这些都是隐藏的陪读房需求；

　　同时城东还是西安的一个批发市场集散地，包括胡家庙果蔬市场，西北轻工市场，西安茶叶批发市场，义务商城，人和服装厂等，小商户对于公寓的接受度也很高；

　　可以说这些公寓的需求都是城东幸福路沿线新房短缺赋予的机会！

　　老城价值

　　西安的老城区一直都是有价值的，完善的配套，通达的交通，以及多年形成的烟火气，这些都是大众最为喜闻乐见的城市资源，买房的本质，一般在房子本身，剩下一半就是买城市资源；

　　这也是为什么现在主城区土地稀缺，但凡出让必然地王的原因，在新区买房等着赚差价是很多人的算盘，但在老城区，守着学校，公园，地铁口，收点租金同样也是另一种活法！