随着楼市松绑力度加大，购房门槛逐渐降低。最近，“先息后本”房贷还款方式登上热搜，
“先息后本”房贷还款模式近日浮出水面。
5月底，平安银行在其官微公开宣传其按揭贷款产品和特色还款方式，包括“二阶段还款”“双周供”“轻松还”“气球贷”四类。
其中，“二阶段还款”是指前三年内可以按月付息、无需偿还本金、在剩余贷款期限按月等额本息还款，贷款期限不少于十年，不超过三十年。“气球贷”指借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。
值得注意的是，目前平安银行官微已删除相关文章。此外，平安银行还回应称，“气球贷”是适用该行个人商住两用房按揭业务的一种还款方式，客户选择该行按揭贷款且用途为商住两用房按揭时，在选择还款方式时可选择“气球贷”。
“此还款方式一直都有，并非重新推出，不止平安银行一家银行有类似的产品。”平安银行表示。
据媒体报道，包括平安银行、建设银行、兴业银行、浦发银行等在内的多家银行均推出了“先息后本”业务。例如，某云南建行贷款经理表示，该行“轻松供”业务将房贷在贷款期限内划分为两个阶段。第一个阶段，按月偿还1元本金以及当月应偿还的贷款利息。第二个阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。
记者注意到，“先息后本”还贷模式在社交媒体上引发了广泛讨论。
通常来说，房贷还款方式主要分为等额本息还款和等额本金还款。等额本息还款是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每月需还同等金额的本金和利息。等额本金还款是把按揭贷款的本金总额分摊到贷款期限的每个月中，借款人每月需还同等金额的本金以及剩余贷款在该月所产生的利息。
近日站在风口浪尖的“先息后本”，则指借款人按月或按季度偿还利息，在借款到期日一次性偿还本金。
对于“先息后本”，评价可谓两极分化。一部分人认为，“先息后本”相当于变相降低了购房门槛，减轻短期还款压力。同时，很多人提出质疑，认为这种模式看似初期月供压力较小，但实际支付的本金与利息总额更多，显著加大了后续还贷压力。
假设贷款100万元、还款期限30年，利率3.5%，以上述“轻松供”模式为例进行测算：若采用“轻松供”，前两年每月只需还1元本金，加上利息后月供在2800元至2900元之间，从第三年开始按照等额本息模式还款，月供为4673元。如果使用等额本息还款，月供为4490元。
整体而言，在等额本息模式下，本金及利息总额为161万元；“轻松供”最终本息总额约为167万元。
欠债总归是要偿还的。
对于借款人来说，“先息后本”仅是还款方式的改变，应偿还的贷款本息总量并未减少。业内人士建议，借款人应基于个人和家庭需求，合理评估还款能力，理性申请个人住房贷款，选择适合自己的还款方式，不可因为前期还款压力较小而盲目借贷。
在华福证券分析师张宇看来，随着按揭贷款利率的持续调降，按揭贷款资产的利差也下降到较低水平，银行卷“价格”的空间越来越小。在居民“加杠杆”意愿不足的情形下，银行之间按揭贷款投放的竞争也会愈演愈烈。
“各家银行势必会通过不断优化产品设计和改善服务体验等方式来争夺客户。先息后本的还款方式能够减轻居民前期还贷的压力，满足新市民购房安居需求，在当下产品中具备创新性，预计未来各家银行会推出更多的创新举措来吸引客户。”张宇判断说。
房贷还款方式创新背后，是否隐含风险？
事实上，早在2008年前后，“气球贷”便已出现，但因该产品涉及炒房嫌疑，在房地产政策趋严之时就被监管叫停。
“鉴于今年房贷政策在历史上最为宽松，且购房者的收入状况出现了很多变化，所以此类创新的关键在于能否和还款能力匹配，并且不出现违约风险。”易居研究院研究总监严跃进建议，风控能力强且信贷质量管控能力强的银行可以进行试点和营销。
“使用范围很小，风险整体可控。”平安银行相关负责人表示，该行始终严格落实监管部门关于个人住房贷款“因城施策”的政策要求，在符合当地监管政策规定的前提下方可在按揭业务中开展“气球贷”等还款方式。
针对“先息后本”房贷产品的风险防控，严跃进提出了进一步的建议：若是还款者近两年的收入状况呈现“先低后高”的特点，这便和“气球贷”的“前小后大”比较匹配。
“但不建议银行在不评估购房者收入状况的情况下，随意发放此类贷款。”他认为，这很容易给借款人造成还款压力不大的错觉。若借款人后续收入状况不及预期，还款压力会越来越大，进而产生不可控的贷款违约和金融风险问题。
严跃进建议，银行应具体分析借款人的职业情况、工作年限、工资收入和零工收入、信用状况、产业情况、过往购房情况和贷款情况等，细化不同群体的收入曲线结构和趋势，以便精准推进差异化和个性化的房贷还款计划和产品。
来源：上海证券报 记者：常佩琦
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