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小编点评

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自5月住房信贷“四支箭”后，商业银行在还款方式上进行“推陈出新”。“气球贷”打响了房贷“先息后本”的第一枪。

5月28日，平安银行官方公众号发布了一则推文，推文标题为“房贷利好政策来啦！”正文重点宣传了平安银行的几类“特色还款方式”，包括“二阶段还款”、“双周供”、“轻松还”、“气球贷”。

两家平安银行深圳支行的房贷经理均告诉记者，“气球贷”并未在深圳地区落地。该行客户经理向记者解释称，气球贷是针对一些商住两用房的按揭贷款，比如公寓一般只能按揭十年，那可以做气球贷，月供能分成20年来计算，每月月供会变少，但只是帮客户减少了前期月供。

粗略计算看，比如以前房贷期限是10年，月供2万，选择“气球贷”后，月供可以分成20年计算，每月只需要付1万元月供。但“气球贷”的贷款期限最长是十年，在第十年的最后一个月，需要把所有的本金利息归还给银行。

有业内人士建议，“气球贷”等产品只是还款方式的改变，应偿还的贷款本息总量并未减少，购房者还需合理评估自身的还款能力。

记者发现，目前平安银行官方公众号的上述宣传推文已被删除，但在其“平安银行口袋APP”中依旧能搜索到“二阶段还款”、“轻松还”、“气球贷”这三类还款方式。其中，对“气球贷”换房方式的定义是：按约定的总期数（固定20年）计算贷款的每期月供，借款人在贷款期限内按月分期归还部分贷款本金和利息，最后一期一次性偿还剩余本金。

此外，申请“气球贷”还有一定要求，包括：借款人贷款到期后需一次性归还剩余本息、且贷款到期后不支持进行再融资；“气球贷”仅适用于商住两用房按揭业务，贷款用途需为购买商住两用房(类住宅)，贷款期限最长为10年。

平安银行还明确规定，“气球贷”仅适用于2019年9月之后的新增客户，而对于2019年9月之前办理按揭的存量客户，可以办理气球贷再融资，其中包括“气球贷再融资展期”，具体指在原贷款到期日前，银行对原贷款的到期日进行延期，展期后的贷款变为一笔普通贷款，不再是气球贷。一笔气球贷只能展期一次。还有“气球贷再融资转贷”，指在原贷款到期日前，经客户申请，平安银行按照剩余贷款本息自动发放一笔新的贷款，实时归还原气球贷。转贷后的贷款仍为气球贷。

有银行支持房贷“先息后本”

在记者走访过程中，仅深圳地区的兴业银行某支行客户经理明确向记者表示，该行的“随薪供”支持房贷“先息后本”，“比如你可以在手机APP上申请未来3年房贷‘先息后本’，在这3年内可以只还贷款利息，不还本金，但3年结束还是要正常还本付息的，而且3年之后不能再续期，只有一次机会。”

上述人士还强调，“这期间，因为本金一直都没还，还的都是利息，可能前期还款压力会小一点，但其实就把压力放在后面了，也不会省下多少钱。”

记者了解到，“随薪供”具体是指中长期个人一手住房贷款、个人二手住房贷款在发放后，可设定一个最长3年期限，在该期限内暂停归还贷款本金，只偿还贷款利息，是降低近期还款压力的一种还款方式。

其中，暂缓归还贷款本金的期限最长为3年，还可根据购房者需要选择6个月、12个月、18个月、24个月、30个月、36个月，且不得超过贷款剩余期限的1/2。

此外，兴业银行还明确要求，“随薪供”适用于已正常还款12个月及以上、采用按月还本付息方式且信用表现良好的个人一手住房贷款/个人二手住房贷款客户，“本行将综合您的贷款及还款情况进行评估。”

除兴业银行外，早在2023年8月，建行云南省分行便发布推文称，针对在云南地区申请办理建设银行贷款且期限10年(含)以上房贷的客户，推出“轻松供”还款方式，将个人住房贷款在贷款期限内划分为两个阶段：第一阶段，按月归还1元本金以及当月应归还的贷款利息（可根据借款人需求自行确定第一阶段期限，最长不超过三年）；第二阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。

记者注意到建行上述还款方式类似于平安银行的“二阶段还款方式”。但深圳地区的建行某支行客户经理向记者表示，上述“轻松供”还款方式并未在深圳实行，目前我行按揭贷仅支持等额本息和等额递减（等额本金），没有所谓的“先息后本”。

招联首席研究员董希淼表示，从“气球贷”、“随薪供”，再到“轻松供”，在房地产市场供求关系发生重大变化的情况下，银行推出灵活多样的还款方式，总体上有助于减轻借款人前期还款压力，提振居民住房消费的意愿和能力。对这些灵活创新的还款方式，应全面、理性地看待，并给予支持和鼓励。

但也值得关注的是，上述产品只是还款方式的改变，应偿还的贷款本息总量并未减少。借款人应基于个人和家庭需求，合理评估偿还能力，理性申请个人住房贷款，不可因为前期还款压力下而盲目借贷。

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